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Fin du PINEL : Qu’est-ce que le LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), encadré par l’article 279 – 0 Bis A du Code général des impôts, est un dispositif mis en place par l’État pour dynamiser l’investissement locatif tout en répondant à un véritable besoin sociétal. Il vise à proposer des logements neufs à loyers modérés, spécifiquement pensés pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais encore trop justes pour le parc locatif privé.
En combinant attractivité fiscale pour les investisseurs et réponse concrète à une demande croissante de logements accessibles, le LLI s’impose comme une solution équilibrée, durable et solidaire, au croisement de l’intérêt général et de la performance patrimoniale.
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Conditions et modalités d’investissement
- Le bien doit être acquis neuf ou en état futur d’achèvement et respecter à minima les normes énergétiques soit la RE 2020. De plus, il doit être situé en zone tendues (A, A bis, B1).
- L’acquisition d’un logement en LLI se fait obligatoirement via une personne morale. La solution la plus adaptée est la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) car un particulier ne peut pas acheter directement un logement en LLI. La SCI devra être constituée d’au moins 2 associés et l’investisseur choisira entre l’impôt à l’IR (Impôt sur le revenu) ou à l’IS (Impôt sur les sociétés).
- Afin de bénéficier de tous les avantages fiscaux qu’offre le LLI, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pour une durée minimale de 15 ans (extensible à 20 ans) en tant que résidence principale du locataire.
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Avantages
- L’achat d’un Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en 2025 représente une réelle opportunité pour les investisseurs particuliers. Ce dispositif offre plusieurs avantages fiscaux significatifs, parmi lesquels une réduction de la TVA passant de 20 % à 10 %, entraînant par conséquent, une baisse du prix d’achat mais aussi la possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, avantage prolongeable jusqu’à 20 ans.
- Zone Tendue – En plus d’être économiquement avantageux, l’investissement en LLI est également rentable grâce à une forte demande locative dû à une offre insuffisante de logements.
- Flexibilité – Il est également possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant (parents, enfants), sous certaines conditions : ils ne doivent pas faire partie du foyer fiscal du bailleur, ne pas être actionnaires de la personne morale ayant acquis le bien, et respecter les plafonds de ressources fixés pour le LLI.
Mais attention…
- Le logement devra être louer pendant une durée minimale de 15ans à usage locatif, destiné à la résidence principale du locataire. Extensible jusqu’à 20 ans
- Plafonds de loyer 2025 :
Les loyers applicables dans le cadre des dispositifs locatifs intermédiaires sont plafonnés par l’État et varient selon la zone géographique du bien. Le tableau ci-dessous présente les loyers maximums autorisés par m², en fonction des zones A bis, A, B1, B2 et C.
Sources : COGEDIM
- Plafonds de ressources 2025:
Pour bénéficier d’un logement en location intermédiaire, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par l’État. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique dans laquelle se situe le logement, comme présenté dans le tableau ci-dessous.
Sources : COGEDIM
Exonération des droits de donation pour les dons familiaux :
Dans le but de favoriser la transmission du patrimoine et de faciliter l’accès à la propriété, une mesure fiscale exceptionnelle encadré par l’article 71 de la loi n°2023-1322 permet l’exonération des dons d’argent effectués dans un cadre familial, sous certaines conditions.
- Cette mesure facilitera la transmission du patrimoine et l’accès à la propriété.
Les dons d’argent consentis effectués dans un cadre familial sont exonérés pour l’acquisition d’un logement ou pour des travaux de rénovations énergétiques.
Le don devra être fait par vos parents/grand parents/arrière grands-parents ou par votre tante ou oncle à condition que ceux-ci n’aient aucun descendant. Si aucun descendant n’existe, seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont considérés comme neveu ou nièce.
- Les plafonds à respecter :
- 100 000€ maximum par membre de votre famille
- Le total des dons ne peut pas être supérieur à 300 000 € par donataire.
- Les conditions :
- Vous devrez utiliser l’argent reçu au plus tard le dernier jour du 6eme mois suivant le versement du don pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA.
- Pendant 5 ans, vous devrez utiliser ce logement comme résidence principale ou vous devrez mettre en location ce logement pour un locataire l’utilisant comme résidence principale. (Ce même locataire devra respecter les conditions d’obtention d’un logement LLI).
- Cette exonération s’étend du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.
Extension du PTZ :
Afin de renforcer l’accessibilité à la propriété pour les primo-accédants, le gouvernement a décidé d’assouplir les conditions d’éligibilité au Prêt à Taux Zéro.
Depuis avril 2024, ce dispositif était limité aux appartements neufs situés en zones tendues. Désormais, le PTZ est étendu à l’ensemble du territoire, permettant aux primo-accédants respectant les plafonds de ressources de l’utiliser pour financer :
- Des logements neufs en habitat collectif
- Des maisons individuelles, y compris hors zones tendues.
Ce prêt avec un taux à 0% continue de s’inscrire en complément d’un crédit immobilier classique, afin de faciliter l’accession à la propriété dans un contexte de marché tendu.
Concernant l’immobilier ancien, les conditions restent inchangées : seuls les logements nécessitant des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25 % du coût total de l’opération restent éligibles au PTZ.